常州市武进区人民政府
　　                                                                二○一二年四月二十七日

　　附件：

　　花园街工程建设项目国有土地上房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

　　花园街工程建设项目是因公共利益需要由政府组织实施的市政公用基础设施项目。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和《常州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（常政规[2011]2号）、《常州市武进区国有土地上房屋征收与补偿暂行实施细则》（武政规[2011]1号）等有关规定，结合项目调查情况，特制定以下花园街工程建设项目国有土地上房屋征收补偿方案：
　　一、征收范围：
　　花园街工程建设项目征收范围为南至定安路、北至武进区界，沿规划花园街红线两侧；涉及国有土地上房屋的征收范围图详见现场公示。项目需征收国有土地上房屋建筑面积约10.85万平方米，其中住宅约739户，建筑面积约8.03万平方米，非住宅约65户，建筑面积约2.82万平方米。
　　二、征收实施时间：
　　自征收决定公告之日起。
　　三、补偿方式
　　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
　　四、被征收房屋（合法建筑）类似房地产市场价格的预评估基数
　　根据采样评估：
　　（一）成套住宅的预评估标准房屋基准价格：
　　1、运河以南（定安中路--聚湖路）段：5600元/平方米；
　　2、运河以北（运河--武进北区界）段：5500元/平方米。
　　（二）土地性质为国有商业出让营业用房的预评估标准房屋基准价格：
　　1、人民中路（东风桥--花东街）：27000元/平方米；
　　2、东方路（邵舍路--陆家桥）：12500元/平方米；
　　3、运河东路（老坝路--中凉新村）：15000元/平方米；
　　4、中凉新村七期东侧道路（运河东路--运河）：12500元/平方米；
　　（三）参照营业用房的预评估标准房屋基准价格： 
　　1、花园街（定安中路—花园街107号）：26800元/平方米；
　　2、古方路（花园街—红旗桥）：20000元/平方米
　　3、河东路（人民路--古方路）：17000元/平方米；
　　4、非主干道（人民中路--定安中路段）：8500元/平方米；
　　5、人民中路（东风桥--花东街）：20500元/平方米；
　　注：（1）被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构以房屋征收决定公告之日为估价时点，根据被征收房屋情况，按照《常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则（试行）》（常建规[2011]1号）的有关规定评估确定。
　　房屋装修及附属设施补偿价格，由具有相应资质的房地产评估机构，按照《常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则（试行）》（常建规[2011]1号）的有关规定评估确定。
　　（2）被征收房屋的用途以房屋所有权证书上记载的用途为准，房屋所有权证未记载用途的，以房屋权属登记档案中记载的用途为准。
　　（3）住改营、非改营被征收房屋为1990年4月1日前取得工商营业执照并持续营业至政府作出房屋征收决定之日的,按照上述参照营业用房的标准房屋基准价格进行评估。1990年4月1日后取得工商营业执照，并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年的，按照上述参照营业用房基准价格、原用途的评估价格结合营业年限权重进行评估。营业用房标准房屋基准价为底层第一进标准深度的价格，二层楼层调节系数为60%，第二进按第一进基准价格的70%计算。
　　（4）涉及工业、仓储用地的各类房屋，非工业、非仓储用地的办公、教育等用房，由评估机构按照《常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则（试行）》（常建规[2011]1号）、《关于武进区国有土地上房屋征收与补偿评估基准价格等内容的批复》（常建[2011]226号）的有关规定评估确定。
　　（5）按成套住宅预评估基价5500元/平方米进行实体修正预评测举例，中凉新村51～54幢标准层房屋经成新、结构修正后的预评估均价约为5900元/平方米左右（不含装修及附属设施）。
　　五、拟定的签约期限和提前搬迁奖励期限
　　（一）签约期限：自征收决定公告之日起70日内。
　　（二）提前搬迁奖励期限：自征收决定公告之日起50日内为第一奖励期；自征收决定公告之日起51-60日内为第二奖励期；自征收决定公告之日起61-70日内为第三奖励期（具体奖励期限待征收决定公告后在征收现场公布）。
　　六、各类补偿、补助、奖励费用的标准
　　按照常建[2011]111号文有关标准执行：
　　（一）搬迁费
　　1、住宅房屋：按被征收房屋的合法建筑面积每平方米25元给予一次性补偿，每户不低于1000元。
　　2、非住宅房屋：按被征收房屋的合法建筑面积每平方米20元给予一次性补偿。
　　（二）搬迁奖励费
　　1、住宅房屋：以被征收房屋的合法建筑面积为计算依据，奖励标准为：
　　（1）在第一奖励期内签约并完成搬迁、交出被征收房屋钥匙的，奖励每平方米200元，每户不低于20000元。
　　（2）在第二奖励期内签约并完成搬迁、交出被征收房屋钥匙的，奖励每平方米120元，每户不低于12000元。
　　（3）在第三奖励期内签约并完成搬迁、交出被征收房屋钥匙的，奖励每平方米60元，每户不低于6000元。
　　2、非住宅房屋：以被征收房屋的合法建筑面积为计算依据，奖励标准为：
　　（1）在第一奖励期内签约并完成搬迁、交出被征收房屋钥匙的，营业用房奖励每平方米300元，每户不低于30000元；非营业用房奖励每平方米100元，每户不低于20000元。
　　（2）在第二奖励期内签约并完成搬迁、交出被征收房屋钥匙的，营业用房奖励每平方米250元，每户不低于25000元；非营业用房奖励每平方米80元，每户不低于16000元。
　　（3）在第三奖励期内签约并完成搬迁、交出被征收房屋钥匙的，营业用房奖励每平方米200元，每户不低于20000元；非营业用房奖励每平方米60元，每户不低于12000元。
　　（三）临时安置费
　　1、住宅房屋：以被征收房屋实行产权调换的合法建筑面积（实行货币补偿的除外）为计算单位，支付临时安置费，具体标准为：按每平方米每月补偿12元，每户每月不低于1000元。
　　2、非住宅房屋：以被征收房屋实行产权调换的合法建筑面积（实行货币补偿的除外）为计算单位，支付临时安置费，具体标准为：
　　（1）营业用房每平方米每月补偿25元；
　　（2）非工业、非仓储用地的办公、教育等用房：每平方米每月补偿12元。
　　（3）工业用地及仓储用地的各类用房每平方米每月补偿8元。
　　3、选择房屋产权调换的临时安置费按实际过渡期限结算。选择货币补偿的参照上述标准一次性给予6个月的临时安置费。
　　（四）选择货币补偿的补助
　　征收个人住宅，被征收人选择货币补偿自行解决住宅的，以被征收房屋实行货币补偿的合法建筑面积为计算单位，由房屋征收部门按房屋评估价值（不含装修、车库及附属设施）的10%给予补助。
　　选择定点住宅房源或选择自购定向楼盘住宅房源进行产权调换的，产权调换房屋面积小于被征收房屋合法面积的差额部分可参照执行此标准进行货币化补助。
　　（五）停产停业损失补偿
　　给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：①具有土地、房屋权属证明，或经区人民政府依法认定为合法建筑；②被征收房屋作为生产经营场所，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件；③因房屋被征收造成停产停业损失的。
　　1、非住宅房屋的停产停业损失按被征收合法建筑评估总额（含装修）的6%给予一次性综合补偿。
　　2、被征收住宅于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业至征收决定公告之日超过一年的，结合实际营业年限按照以上标准的适当比例给予停产停业损失补偿。
　　被征收房屋用于出租经营的，由被征收房屋产权人和实际经营人自行解除租赁关系。
　　（六）因房屋征收所产生的电话移机费按208元/门、宽带接入使用移装费按200元/户、空调移机费按200元/台进行补助，实行产权调换安置期房过渡户按两次结算。管道燃气设施工程安装费按3300元/户、有线电视初装费按400元/户、太阳能热水器按1000元/台给予一次性补偿。其他费用按常建[2011]111号文给予补偿。
　　七、产权调换房屋及结算价格
　　1、定点房源产权调换
　　定点房源是指由征收部门定点提供武进城区商品房开发小区中的住宅商品房给被征收人进行产权调换。征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
　　具体开发小区及商品房户型、优惠结算基价为：
　　（1）外滩壹号提供：68.61㎡、120.88㎡、127.88㎡、129.62㎡、137.23㎡左右户型；预计交付时间：2013年1月31日。同面积部分结算基价5300元/㎡，超面积结算基价详见附表1。
　　（2）新城万博城市广场二期提供：100～105㎡、139㎡、143㎡、 162㎡左右户型； 预计交付时间：2012年12月31日及2013年6月。同面积部分结算基价5800元/㎡，超面积结算基价详见附表1。
　　（3）紫金城二期提供：78.58 ㎡、114.1㎡、136.17㎡、140.3㎡、157.62㎡左右户型；预计交付时间：2014年6月。同面积部分结算基价5800元/㎡，超面积结算基价详见附表1。
　　（4）百兴华府一期提供：89㎡、116㎡、129㎡、141㎡左右户型；预计交付时间：2013年12月31日。同面积部分结算基价6000元/㎡，超面积结算基价详见附表1。
　　（5）聚湖雅苑提供：87.8㎡、127.9㎡左右户型。预计交付时间：2013年3月。同面积部分结算基价4300元/㎡，超面积结算基价详见附表1。
　　具体定点房源提供情况以选房现场公布的房源清单为准。
　　产权调换房屋价格按上述基价结合楼层系数、平面景观系数进行结算，楼层系数、平面景观系数随房源清单同时公布。
　　产权调换房屋的选择方式：坚持公平、公开、公正原则，按照征收补偿协议签订的先后顺序和规定的选房办法，定期分批组织选房，由被征收人按户型面积最接近原则自行选择产权调换房屋。一套被征收成套住宅限选一套产权调换房。
　　物业管理费、电梯运行费、房屋维修基金、代收费用等按各楼盘对外市场销售类似房屋的标准执行，由被征收人承担。契税减免按有关政策执行。
　　2、定向楼盘内自购住宅房产权调换
　　为扩大被征收人产权调换房选择范围，被征收人可以在项目启动签约之日起三个月内到武进城区星河城市花园一期、新城域花园、聚湖雅苑、百兴华府一期、奥新风情街、万骏•金域丹堤一期、凯尔锋度花园一期、聚盛花园二期、天安数码城•尚城一期等9个开发楼盘的售楼处自行选购商品住宅房用于产权调换。
　　商品房房源选择及价格洽谈由被征收人与开发商自行协商，具体房源以现场售楼处公布可供销售的房源为准。
　　被征收人在定向楼盘洽谈选购成功、取得认购书后，凭征收补偿协议等相关资料申请领取征收部门核发的购房优惠结算凭证。被征收人持优惠结算凭证与开发商签订商品房买卖合同，价格在与开发商已谈妥房价的基础上，再给予凭证载明可优惠金额的房价优惠。
　　被征收人自购商品房可优惠金额为：自购商品住宅建筑面积大于等于被征收住宅合法建筑面积的，按被征收住宅合法建筑面积×1200元/平方米计算；自购商品住宅建筑面积小于被征收住宅合法建筑面积的，按自购商品住宅建筑面积×1200元/平方米计算。
　　物业管理费、电梯运行费、房屋维修基金、代收费用等按各楼盘对外市场销售类似房屋的标准执行，由被征收人承担。契税减免按有关政策执行。
　　八、未登记建筑的认定处理
　　由武进区人民政府组织相关部门按相关法律法规和《关于市区国有土地上房屋征收中对未经登记的建筑调查、认定和处理的指导意见》（常建规[2011]2号）进行认定和处理。
　　九、搬迁过渡方式和过渡期限
　　征收过渡方式为自行过渡，由房屋征收部门支付临时安置费。
　　选择定点房源产权调换的过渡期限自被征收人搬迁腾空并交出被征收房屋钥匙之日起至产权调换房通知入户交付之日止。
　　选择定向楼盘自购住宅房产权调换的过渡期限自被征收人搬迁腾空并交出被征收房屋钥匙之日起至产权调换房销售合同载明的交付日期为止。
　　十、住房保障
　　征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，按照住房保障的有关规定优先给予住房保障，不再等待轮候。
　　十一、其他事项
　　1、征收范围确定后，不得在征收范围内实施下列行为：
　　（1）新建、扩建、改建房屋；
　　（2）改变房屋和土地用途；
　　（3）买卖、租赁、赠与、抵押、典当房屋；
　　（4）析产、分户；
　　（5）新申请经营执照；
　　（6）其他不当增加补偿费用的行为。
　　违反规定不当增加补偿费用的，不予补偿。
　　2、本《补偿方案》未尽事宜，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《常州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》、《常州市武进区国有土地上房屋征收与补偿暂行实施细则》、《常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则（试行）》及《关于武进区国有土地上房屋征收与补偿评估基准价格等内容的通知》等有关规定执行。

　　附表1：国有土地上住宅房屋征收产权调换定点房源结算价格表

                                                                  二○一二年四月二十七日

 国有土地上住宅房屋征收产权调换定点房源结算价格表  单位：元/ m²

备注：产权调换房楼层系数、平面景观系数差价另行计算。

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